Nový standard IFRS 16 možná firmy, které si dlouhodobě pronajímají kanceláře, přiměje k hledání flexibilnějších řešení. Nad pravděpodobným vývojem se zamýšlí Alexander Garrett.
Lodě, letadla, ropné plošiny, vlaky, obchody, hotely… mají jedno společné. Firmy v posledních letech většinu z nich ukořistily formou operativního leasingu v rámci obrovské vlny velkorysých investic, které jim umožnily získat cenný majetek, aniž by to musely uvádět v účetní rozvaze. Od ledna příštího roku ale bude všechno jinak, protože v účinnost vstoupí nový mezinárodní účetní standard IFRS 16. Nájemní smlouvy bude ve firemním účetnictví nutné vykazovat jako pasiva a už je nebude možné utajit.
Pokud si právě kladete otázku, proč by vás to mělo zajímat, hned vám to objasním: do seznamu pronajímaného majetku patří také kanceláře. Pokud vaše firma (tak jako většina ostatních) větší část svých pracovních prostorů nevlastní, ale dlouhodobě si je pronajímá, příští rok tato pasiva budete muset v plném rozsahu vykázat. V účetní rozvaze společností, pro něž jsou nemovitosti jednou z největších položek výdajů, se tato změna podepíše velmi výrazně – v některých případech dramaticky zvýší úroveň zadluženosti.
Co z toho vyplývá? Krátce a jednoduše je čas se zamyslet nad stávajícím portfoliem nájmů. Mnozí jsou totiž přesvědčeni, že nové předpisy pojmenované tak krotce a nenápadně IFRS 16 odstartují trend odklonu od dlouhodobých nájmů a hromadného přechodu na systém krátkodobého, flexibilního pronajímání pracovních prostorů, jehož se nový standard netýká.
Závazky z nájmů
Za iniciátora vzniku nového účetního standardu, jež mění pravidla pro nájmy, se považuje sir David Tweedie, který v době, kdy zastával funkci předsedy Rady pro mezinárodní účetní standardy (IASB), rád říkával, že „jedním z jeho velkých životních snů je letět letadlem, které figuruje v účetní rozvaze letecké společnosti“. Poukazoval tím na to, že prakticky všechny aerolinky si tehdy letadla pronajímaly, aby nemusely prozradit skutečnou míru své zadluženosti.
Standard IFRS 16 přichází s dlouho očekávanou úpravou. Hlavním pravidlem, jež zavádí, je, že nájemci a uživatelé majetku již nebudou rozlišovat mezi operativním a finančním leasingem a oba typy pronájmu budou vykazovat jako „závazky z nájmů“. S jedinou výjimkou: krátkodobé nájmy v délce do 12 měsíců budou z této povinnosti vyjmuty, pokud ovšem ve smlouvě není sjednána možnost odkoupení majetku na konci období nájmu. IASB odhaduje, že kótované společnosti v současnosti do účetní rozvahy nezahrnují závazky plynoucí z nájmů ve výši téměř 3 biliony dolarů.(1)
Velikost „nových“ závazků se v jednotlivých odvětvích průmyslu bude podstatně různit. Společnost Aptitude Software zveřejnila poutavou infografiku(2), jež skryté závazky v konkrétních odvětvích znázorňuje jako „leasovce“ a ukazuje, že nejvíce se na pronájem spoléhají firmy podnikající v maloobchodě a logistice.
Společnost PwC zase došla k závěru, že zadluženost firem poskytujících specializované služby, které si pronajímají především kanceláře a auta, po vstupu standardu IFRS 16 v účinnost vzroste v průměru o 42 %(3).
Dlouhodobé vztahy mohou táhnout ke dnu
Proč na tom vlastně záleží? „Pokud si společnost pronajímá významnou část majetku a vykáže velké nové přírůstky a s nimi spojené závazky, změní se její pákový poměr – celková výše dluhu bude vyšší, než bývala. A pokud taková společnost čerpá úvěry za podmínek, jež vycházejí z výše jejího celkového dluhu, kvůli změně způsobu vykazování se rázem může dostat do situace, kdy tyto podmínky porušuje,“ vysvětluje Paul Fenner, šéf oddělení nemovitostí účetní firmy Moore Stephens. Podle průzkumu provedeného v roce 2015(4) plánuje 80 % věřitelů, že u nově uzavíraných smluv zvolí jiný přístup nebo po zavedení standardu IFRS 16 upraví úroveň poměrů v úvěrových podmínkách.
V některých případech se jistě může stát, že informace o reálné výši finančních závazků společností vyděsí investory. Když šel v roce 2011 do likvidace britský řetězec knihkupectví Borders, ukázalo se, že využíval mnohonásobně více dlouhodobých nájmů, než se zdálo podle závazků v jeho účetní rozvaze.
A co to všechno znamená pro trh s kancelářskými prostorami? Přinejmenším to, že každý, kdo si pronajímá nějaký majetek, tedy například i kanceláře, bude mít s účetnictvím mnohem víc práce, než byl zvyklý. Kupříkladu nadnárodní společnosti, které si kanceláře obvykle pronajímají na místní úrovni, budou muset údaje do souhrnných globálních výkazů shromažďovat v jednotlivých zemích, jazycích a měnách.
Flexibilní řešení
Výraznější změna se ovšem po zavedení standardů IFRS 16 zřejmě odehraje na trhu s kancelářskými prostorami. Obecně se očekává, že společnosti začnou hledat krátkodobější pronájmy, aby výši závazků v účetní rozvaze zpracované podle nových pravidel snížily na minimum. Podle týmu realitní společnosti Savills, jenž se specializuje na služby nájemcům, se také některé smlouvy o pronájmu kanceláří pravděpodobně budou převádět na smlouvy o poskytování služeb, aby nedocházelo ke kapitalizaci nájmu. Zástupci společnosti Savills k tomu říkají: „V důsledku změn může nastat opravdový boom kanceláří se zajištěnými službami a coworkingových prostorů.“
Tento pohled sdílí i společnost Cushman & Wakefield, která se zabývá poradenstvím v oblasti realit. Ve své zprávě Coworking 2018(5) uvádí: „Vzhledem k tomu, že standard IFRS 16 umožňuje výjimku u nájmů a povolení k užívání na období kratší 12 měsíců, můžeme předpokládat, že stoupne poptávka po flexibilních pracovních prostorách, protože v těchto případech nebude nájemce povinen závazek z nájmu kapitalizovat v rozvaze.“
Jádro věci tkví v „právu přístupu“ – v tom, kdo má pracovní prostor reálně pod kontrolou. Společnosti nabízející flexibilní pracoviště, jako je například Regus, mají k nemovitostem majetkové právo a své prostory a služby nájemcům poskytují podle poptávky a aktuální dostupnosti. Proto je nepravděpodobné, že by využívání těchto prostor spadalo do definice nájmu podle nového účetního standardu. Společnost Cushman & Wakefield mezi britskými pronajímateli provedla vlastní průzkum(6) a zjistila, že „třetina se domnívá, že navrhovaná změna v účetních standardech pro nájmy rozhodně zvýší poptávku po flexibilních pracovních prostorách na úkor tradičních pronajímaných kanceláří, a zbývající dvě třetiny připouštějí, že se poptávka patrně promění. Ani jediný z respondentů si nemyslí, že se změny v poptávce nijak neodrazí.“
Jonathan Steel, globální ředitel oddělení řešení pro nájemce z banky BNP Paribas, říká, že nový standard společnostem nabízí příležitost důkladně vymést pavučiny a udělat si jasno v tom, který majetek je vhodné si koupit, který klasicky pronajmout a který zajistit formou nájmu se službami. Čím flexibilnější je řešení, tím menší má dopad na účetní rozvahu – a to by se mělo líbit jak bankám, tak investorům.
Alexander Garrett je britský novinář na volné noze, který píše pro britský tisk o oblasti obchodu.
Zdroje:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
